Il modello di notariato italiano, di tipo latino (civil law notaries), è presente in 86 Paesi del mondo, in 22 su 28 Paesi europei, e copre oltre il 60% della popolazione mondiale. In tutti questi paesi i notai sono giuristi di elevata formazione selezionati dallo Stato, per legge super partes rispetto alle parti e quindi in grado di offrire un'assistenza imparziale di cui sono garanti e responsabili. Il fatto che le operazioni economicamente più importanti per i cittadini siano sottoposte al controllo di legalità preventivo di uno specialista, indipendente dalle parti, riduce in modo molto significativo il contenzioso successivo. I vantaggi del notariato di tipo latino, internazionalmente riconosciuti, hanno condotto negli ultimi anni a seguito della globalizzazione a una considerevole diffusione di questo modello nel mondo: sono entrati a far parte della famiglia paesi anche culturalmente assai distanti come Cina, Giappone, Indonesia e Vietnam, e si è ulteriormente rinforzata la presenza nell'area europea, con l'ingresso della Russia e della quasi totalità dei Paesi dell'Est europeo. Il notariato italiano, il più antico e tra i più autorevoli del mondo, sostiene attivamente la crescita delle organizzazioni notarili di più recente fondazione. La cooperazione tra notariato italiano e cinese è intensa e proficua. Nel 2003 il Ministro della Giustizia cinese aveva scelto Roma per annunciare, nel corso di una visita al Consiglio Nazionale del Notariato, l'adozione da parte del suo Paese del modello di notariato latino e nel settembre 2014 è tornato per approfondire i temi della trasmissione telematica degli atti ai registri immobiliari e delle imprese azzerando problemi noti altrove come identity frauds, identity thefts, e real estate frauds. A tal fine, in questi anni si sono tenuti corsi di formazione a Roma, a cura del nostro Ministero degli Esteri, dell'Unione internazionale del Notariato e del Consiglio nazionale del Notariato. La validità del sistema notarile di tipo latino si è affermata anche in contesti politico-economici totalmente diversi. Alabama e Florida hanno affiancato al sistema anglosassone un nuovo corpo di notai latini, da tempo esistente anche in Louisiana; altri Stati nordamericani ne stanno seguendo lesempio. Il notariato italiano è stato chiamato a collaborare alla formazione dei nuovi colleghi statunitensi. Come funziona dove manca il notaio Ben diverso è il ruolo del public notary di tipo anglosassone (presente in Gran Bretagna, negli Usa e in altri Paesi), il quale è responsabile solo dell'autenticità delle firme: questo obbliga chi, ad esempio, compra e vende una casa a ricorrere alla consulenza di un avvocato per ciascuno e alle spese dellassicurazione, con costi complessivamente molto più elevati di quelli che si sostengono in Italia, a parità di garanzie. La mancanza della figura del notaio di tipo latino determina inoltre la non attendibilità dei dati inseriti nei registri immobiliari e societari di questi paesi, come specifica chiaramente chi li gestisce. Il valore economico della funzione pubblica del notaio è testimoniato anche dalla richiesta dellAmerican Bar Association di tre notai italiani nel gruppo di lavoro istituito con i rappresentanti della Casa Bianca e del FBI per trovare soluzioni efficaci ai problemi legati alla gestione delle identità digitali e alla prevenzione delle frodi elettroniche connesse anche al mercato immobiliare che hanno portato tra laltro alla falsificazione di migliaia di documenti preparati per favorire le espropriazioni dei beni dei debitori (foreclosure-gate and robosigning). Il contributo del notaio Un esempio del contributo che il notariato italiano può dare allattrazione degli investimento si legge nel rapportò Doing business 2011. In tale anno, infatti, lItalia ha recuperato cinque posizioni a seguito della dimostrazione che lefficienza del sistema di circolazione immobiliare in Italia è ai vertici a livello mondiale. Per quanto ovviamente possono valere i metodi di misurazione di questo rapporto siamo stati considerati secondi solo agli Stati Uniti. Tale risultato è la conseguenza dellinformatizzazione dellintero sistema degli adempimenti post stipula (si tratta per il 2011 di 2.700.000 atti immobiliari), realizzata dal notariato senza oneri per lo Stato. La categoria nel 2011 ha incassato e versato allerario senza aggi esattoriale 5,6 miliardi di euro di imposte indirette. Negli Stati Uniti, dove non cè la figura del notaio, il costo di una transazione immobiliare è di gran lunga superiore a quello italiano. Occorre pagare un avvocato per ciascuna parte e una polizza assicurativa per il caso vi sia una rivendita del bene, ma il contenzioso immobiliare ha un valore pari a oltre quattro punti del Pil. In Italia tale contenzioso è pari sempre in percentuale del Pil a meno di un decimo di quello americano. Ciò significa che il sistema notarile è quello migliore nellinteresse del cittadino e per la crescita del paese. In questo momento occorre dare certezze ancora maggiori ai mercati, specialmente a quello immobiliare, nel quale si registra una caduta di oltre il 40 per cento delle transazioni. Chi pone il problema dellattribuzione ad altre categorie professionali delle competenze del notaio si presta a una competizione tra lobby, ma non guarda allinteresse del cittadino, interesse che risiede nella certezza e legalità degli atti destinati ai registri di pubblicità immobiliare e commerciale. Lordinamento del notariato è stato costruito per la tutela di questo valore: quello delle altre categorie professionali è finalizzato a tutelarne altri. È nellinteresse dei cittadini che le competenze degli ordini professionali citati restino distinte. Il notariato esercita una funzione pubblica di grande rilevanza sociale ai fini della tutela delle volontà e degli interessi patrimoniali dei soggetti più deboli e, in particolare, dei consumatori, dei minori, degli incapaci e degli anziani.In Italia la presenza del notaio-controllore ha realizzato il quasi completo annullamento del contenzioso immobiliare attraverso il test di legalità in entrata e la conseguenze certezza dell'atto notarile. In Italia il contenzioso è pari a circa lo 0,003% degli atti. La figura del notaio costituisce un presidio di legalità sul territorio: il 76% delle segnalazioni antiriciclaggio inoltrate da professionisti e operatori non finanziari all'UIF della Banca d'Italia provenivano dai notai. Il notaio, quale pubblico ufficiale, è un partner essenziale dello Stato nel monitoraggio su migliaia di operazioni economiche (legalità, trasparenza, tracciabilità). Le normative antiriciclaggio AML/TF sono un buon esempio di collaborazione fra pubblica amministrazione e Notariato. Inoltre il notaio ha funzione di prevenzione dei furti di identità. La globalizzazione e l'informatizzazione dei mercati rende cruciale la tracciabilità dei dati di persone e cose. Se i dati non sono accurati ed esatti, introdurli in un computer non aiuterà (rapporto Doing business 2005). L'utilizzo fraudolento di dati anagrafici altrui (Id theft) provoca danni enormi nei Paesi non dotati di sistemi di controllo preventivo. Un rapporto della Federal Trade Commission (FTC) Usa del 2003 stimava in 52,5 miliardi di dollari i danni ai cittadini derivanti da Id theft. Nello stesso periodo gli stessi danni venivano stimati in 2,5 miliardi di dollari in Canada e 2,38 miliardi di Euro in Gran Bretagna. Queste cifre si sono fortemente incrementate nel periodo seguente, sulla spinta della globalizzazione e dello sviluppo delle transazioni informatiche.In Italia il fenomeno è, per ora, poco rilevante, proprio a causa del sistema dei controlli ex ante richiesti dalla maggior parte delle operazioni economiche di una certa importanza. Inoltre il sistema del notariato svolge una funzione essenziale, anche se difficilmente quantificabile in termini monetari, di difensore della pubblica fiducia. Il notariato rappresenta infatti una infrastruttura pubblica con il compito di riempire con la propria competenza e con la presenza capillare sul territorio gli spazi di protezione del cittadino (che sia parte in una transazione, possibile creditore o, anche, futuro acquirente), altrimenti in balia di poteri economici tendenti a operare senza interferenze pubbliche e senza controlli. Può essere utile notare che anche Russia e Cina hanno scelto un modello di tipo europeo e, recentemente, nella Repubblica popolare cinese sono stati inseriti in ruolo 20.000 notai per far fronte alle necessità di certezza del diritto derivanti dallo sviluppo delle attività economiche. Modelli a confronto Nel confronto con una transazione immobiliare negli Stati Uniti occorre considerare che nel caso di un acquisto di un appartamento del valore di 400.000-500.000 a New York, con mutuo non inferiore a 400.000 dollari, i costi professionali e assicurativi sostitutivi del costo notarile sono i seguenti: avvocato della banca (bank attorney), minimo 500 dollari; avvocato del promotore delliniziativa immobiliare (sponsors attorney) 1.500 dollari; avvocato del venditore (sellers attorney) da 1700 a 3000 dollari o più (è anche consentito applicare una percentuale di 0,75-1% del prezzo di vendita); avvocato del compratore (purchasers attorney) come lavvocato del venditore; deposito fiduciario per il pagamento delle tasse, da 100 a 2400 dollari in base alla durata (2-6 mesi) per un prezzo fino a 100.000 dollari, 3000 per un prezzo fino a 400.000 dollari; title insurance, 0,50% del prezzo; in pratica, circa 2600 dollari, per acquisti da 500.000 con mutuo di 400.000 dollari, 5400 dollari, per acquisti da 1.000.000 con mutuo di 800.000 dollari, 7600 dollari, per acquisti da 1.500.000 con mutuo di 1.200.000 dollari; premio per il responsabile della compagnia che rilascia la title insurance, 150-200 dollari; title search (verifica del titolo di piena e libera proprietà), da 450 a 600 dollari. Per un totale di 14.000-19.400 dollari o più. Non tutte le voci sono sempre presenti, ad es. lonorario dellavvocato del promotore potrebbe non esserci, mentre la spesa del deposito fiduciario è variabile. Tuttavia, se lavvocato calcola il proprio onorario in percentuale sul prezzo di vendita, questo costo complessivo cresce di ulteriori 5.000/10.000 dollari per un acquisto di 500.000, portando il totale fra 19.000 e 29.400 dollari. Per confrontare il costo complessivo di un atto notarile italiano, il conteggio va fatto aggregando tutte le voci di spesa, a prescindere dal fatto che alcune siano a carico del venditore e altre a carico del compratore. Si tratta solo di onorari e assicurazione, sono escluse tasse comunali e statali, e accessori, che si aggiungono alla spesa, ma qui non interessano.La title insurance (assicurazione sulla bontà del titolo di proprietà) è computata perché si confronta direttamente con lassenza della performance notarile. È inevitabile per proteggersi contro questo rischio, che da noi è surrogato dalla due diligence notarile e dalla combinazione dellinfrastruttura di certezza giuridica notariato-registri pubblici. La title insurance peraltro non è una garanzia reale, ma solo indennitaria, e non segue gli incrementi di valore nel tempo. Nessuno negli Usa ne fa a meno, onde va considerato come un costo implicito (costo socialmente obbligatorio). Lo stesso va detto per il deposito delle imposte, che da noi è implicito nellonorario notarile. La title insurance, è per noi un costo inesistente per effetto diretto dellatto pubblico.In Italia, l'acquisto di un appartamento del valore di 370.000 euro, con contestuale mutuo ipotecario dell'importo di 300.000 euro ha, approssimativamente, il costo (Iva compresa) di 2000 euro per la compravendita e 2000 euro per il mutuo. Occorre, peraltro, ricordare che le tariffe sono state abrogate e, pertanto, tali importi sono meramente indicativi poiché con la liberalizzazione e lapertura della concorrenza fra notai le cifre si stanno ulteriormente riducendo. Se si analizzano i dati con il metodo Doing business, che fraziona loperazione in cosiddette procedure (ciascuna singola interazione con una parte esterna, come unagenzia pubblica, vale una procedura), si nota inoltre che il sistema americano è frantumato in una serie di segmenti (fra cui anche il pagamento di tributi), assai lontano dal sistema one-stop-shop (sportello unico) che il notaio garantisce. Gli abusi delle banche Negli Usa il sistema legale di accertamento della proprietà immobiliare, di documentazione dei contratti e di iscrizione delle ipoteche in pubblici registri è informale, privo di controllo di legalità e, di fatto, lasciato a una modulistica autogestita dagli operatori bancari. Nel periodo della crisi dei mutui subprime è emerso che almeno un milione di contratti di mutuo erano stati firmati in modo fraudolento o falso e che le attestazioni di proprietà erano altrettanto contraffatte. Negli Stati Uniti i soli avvenimenti legati ai mutui subprime del 2011/2012 hanno costretto 23 Stati a sospendere le procedure a causa dell'incertezza sulla identità dei proprietari. Le transazioni relative a falsi atti immobiliari (e alla conseguente perdita di possesso da parte dei proprietari) ammontano per questo periodo ad almeno 35 miliardi di dollari. Un primo accordo da 25 miliardi di dollari nel febbraio 2012 ha chiuso le cause civili promosse contro cinque colossi del credito ipotecario: 750.000 mutuatari che hanno perso la casa fra il 2008 e il 2011 riceveranno un risarcimento di 2000 dollari ciascuno. Ora sembra prossima la transazione di altre 14 banche a conclusione degli sforzi per farne valere la responsabilità. Limporto dei risarcimenti pagati sarà di altri 10 miliardi di dollari, senza che tutte le conseguenze dello scandalo siano chiuse e, soprattutto, senza recare alcun beneficio ai mutuatari che hanno subito levizione. L'importo descrive con chiarezza il valore delle esternalità negative che si producono dove manca il paradigma del controllo preventivo di legalità e tutto viene lasciato allautodeterminazione del mercato e alla sua presunta capacità di autoregolazione a dimostrazione che un mercato lasciato a sé stesso non è in grado di autoregolarsi e che un sistema di auto-certificazione può falsificare i documenti. Il premio Nobel Robert Schiller, dell'Università di Yale, nel suo libro The sub-prime solution afferma che la presenza di un sistema notarile avrebbe potuto contenere in modo sostanziale i danni. Il mondo americano si vanta di non avere costi transattivi (quali le spese notarili) che aggravano i mutui ipotecari nel momento in cui si stipulano, ma se i giocatori barano, si producono danni di dimensioni enormi. In Italia, con la tecnica di controllo latina basata sul test di legalità in entrata svolto dallinfrastruttura notariato/pubblici registri immobiliari, il problema della regolarità dellistruttoria e della documentazione contrattuale è risolto allorigine grazie alla certezza dellatto notarile. Fiducia e funzionamento del mercato La fiducia è uno degli assets fondamentali del sistema economico. Latto notarile bene-fiducia non solo crea, ma sostituisce la fiducia negli scambi impersonali, perché per legge è irrevocabilmente presunto come accurato (fede pubblica). Così latto pubblico è il mezzo per liberare gli individui dal costoso bisogno di munirsi di informazioni e di prendere decisioni per dare e avere la fiducia nellaltro soggetto. I servizi notarili consumano tempo e catturano risorse, ma il costo dellatto notarile è una esternalità positiva (costo efficiente) perché il costo della formalizzazione con controllo di legalità sostanziale, è minore della spesa che, a posteriori, si deve affrontare per ricostruire la certezza del diritto. Perciò è il più basso costo transattivo tra quelli possibili per mantenere un sistema giuridico di sostegno al sistema economico: rende inutili ulteriori spese per far valere legalmente i propri diritti e abbatte i costi di transazione. Perciò latto notarile non introduce costi aggiuntivi, ma riduce i costi duso del mercato al livello più basso. Lalternativa è il modello di common law che surroga il vuoto dellassenza dellinfrastruttura notaio-pubblico registro imponendo strutturalmente lassicurazione (title insurance), produttiva di maggiori costi, e assumendo il rischio di un forte incremento dei comportamenti opportunistici che sfociano in contenziosi legali. Nei sistemi di common law inoltre una o più parti spesso restano prive di rappresentanza, costrette ad assumersi il rischio di mancata assistenza perché non possono permettersi il costo del proprio avvocato. Il contraente forte, ad es. la banca, non rinunzia mai al proprio avvocato, mentre i piccoli finiscono per fare riferimento a lui, sperando, ma senza alcun diritto e alcuna sicurezza, che gli interessi coincidano.